Fontos információk I.

§ ADÁSVÉTEL

1. AMIT FELTÉTLENÜL TUDNUNK KELL

Nyilvánvalóan minden ügyfelünk rendelkezik ismeretekkel az ingatlan adás-vételi ügyletekkel kapcsolatban, sosem árt azonban újra átismételni, mire is kell alapvetően ügyelni?!

Természetesen alábbi tanácsaink nem minden egyedi esetre kiterjedők, és nem tartalmaznak mindenre vonatkozóan részleteket, hiszen minden egyes ügylet sajátosságokat hordoz magában: a felek adott helyzetétől, céljától, szándékaitól és lehetőségeitől függően, melyekre persze megoldást találunk. Nem haszontalan azonban néhány alapvető ismerettel rendelkezni ahhoz, hogy terveinket megvalósíthassuk, és megszerezhessük azt az ingatlant, amelyre vágyunk, és különösen; hogy biztonsággal szerezhessük meg azt.

Ne feledjük: ingatlan adásvételi szerződést kizárólag írásban lehet kötni, és szükséges hozzá ügyvédi - esetleg közjegyzői - ellenjegyzés!

A hatékonyabb ügyintézés végett érdemes már az ügyletkötés kezdetekor a jogi képviselő bevonása, aki segítséget nyújt a feltételek kidolgozásában. Ugyanis a szerződésnek vannak törvény szerinti kötelező tartalmi elemei, melyekre már az alku megkötésekor ki kell térni - ezek figyelembe vételével célszerű a leendő eladóval illetve leendő vevővel tárgyalni.

Két csoportra oszthatjuk a tárgyalások során tisztázandó feltételeket:

A.

A szerződésben jogilag szükségesen meghatározandó feltételek.

Ezek:

• Az ingat lan adatai, ideértve annak terheit is, jogi és műszaki állapotát.

• A vételár összege, annak megfizetési módja. Ha ez kölcsönből - is - történik, akkor nagyon fontos az időtényezők egyeztetése! (Figyelembe véve a banki kölcsönbírálat idejét, a folyósítás idejét és persze a bank által támasztott követelményeket is.)

• A birtokbaadás időpontja.

• A tulajdonjog átszállásának módja és időpontja. E körben vegyük figyelembe: van-e elővásárlási jogra jogosult? Mert ne feledjük, ő az általunk kialkudott feltételekkel megszerezheti az ingatlant, a szerződést részére meg kell küldeni – csak akkor lép érvénybe, ha ő lemond elővásárlási jogáról.

• Van-e haszonélvezeti jogra jogosult? Mert az ő akarata nélkül nem eladható egy ingatlan!

• Van-e bejegyezve az ingatlannyilvántartásba jelzálogjogra vagy végrehajtási jogra jogosult?! Mert ez esetben tisztázni kell: mennyi a fennálló tartozás összege, illetve, hogy a tartozással együtt vesszük-e meg az ingatlant - nyilvánvalóan annak összegével csökkentett áron, vagy csak a tartozás eladó általi rendezését, annak megszűnését követően. Tehát mindenképpen rendezni kell a tartozás sorsát!

Mindezekből következik: soha ne tárgyaljunk tulajdoni lap másolat ismerete nélkül! E zalatt nem régi, pl. az eladó által a szerzéskor beszerzett tulajdoni lap értendő, hanem friss, 30 napnál nem régebbi, ez beszerezhető az illetékes földhivatalnál személyesen, illetve az ún. Takarnet-rendszerről elektronikus úton.

És persze ne feledjük tüzetesen áttanulmányozni és a felmerülő kérdéseket az eladónak feltenni – jogi képviselőnk segítségét is igénybe véve.

Megjegyzés: a szerződéskötéshez szükséges a törvény szerinti adatok feltüntetése – ezeket ne mulasszuk el bekérni a másik féltől, már a tárgyalás során! (Név, születési hely, idő, anyja neve, személyi igazolványszáma, személyi azonosító száma, adóazonosító jele, lakcíme, gazdálkodó szerv esetén cégjegyzékszám, adószám, székhely, képviselő) és sose mulasszunk el elérhetőségi adatokat cserélni!

B.

Vételár összegét befolyásoló tényezők, melyek:

• Főként az ingatlan állapotából erednek, ideértve a műszaki állapotot, de az ingatlan terheit is (ld. tartozások).

• E körben ne csak az ingatlannyilvántartásba bejegyzett, a tulajdoni lapból kitűnő terhekre (jelzálogjog, végrehajtási jog) gondoljunk!

• Tisztázzuk az esetleges közös költség, a várható közüzemi díjak mértékét is! Ne mulasszunk el ezekre rákérdezni - az eladó köteles tájékoztatni a vevőt a dologgal kapcsolatos fontos körülményekről, és az azzal kapcsolatos terhekről, az erre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.

• Célszerű megállapodni az ingatlanban maradó ingóságokról is, illetve kitérni arra, hogy mi tekinthető berendezésnek, felszerelésnek, és mi az, ami ettől függetlenül marad az ingatlanban, és ez mennyiben befolyásolja a vételárat.

• Gondosan mérjük fel a környéket is végső döntésünk előtt - úgy a közlekedési, mint az ellátási lehetőségeket illetően!

2. A VÉTELÁR

Nyilvánvalóan a vételár összege és annak megfizetési módja az adásvételi szerződések legfontosabb pontja, e körben sose tévesszük szem elől, hogy mi a különbség az előleg és a foglaló között! Ezek ugyan azonos módon a szerződéskötési akarat kinyilvánítására, illetve annak biztosítékául szolgálnak – azonban különböző jogi természettel.

Az előleg az a szerződéskötési biztosíték, amely - ha nem jön létre mégsem a szerződés - visszajár . Előleget nyújtani lehetséges szerződéskötés nélkül is - de sose mulasszunk el átvételi elismervényt aláíratni róla azzal, akinek adtuk! Megjelölve, hogy mely ingatlan vonatkozásában megkötendő adásvételi szerződés vételárrészeként adtuk át az adott összeget előlegként, és a szerződést milyen határidőig kell megkötnünk.

Tartsuk szem előtt, hogy az ilyen jellegű magánokirat is csak akkor érvényes, ha két tanú az aláírásával (név, lakcím) ellátja. Ám tudjunk róla: a tanúknak nem az okirat tartalmáról kell nyilatkozniuk - azt meg sem kell ismerniük – hanem arról, hogy az, aki aláírta, az előttük írta alá, amellett, hogy meggyőződtek személyazonosságáról!

B.

A foglaló jogi természetét tekintve más: olyan szerződéskötési biztosíték, mely akkor, hogyha annak a hibájából nem jön létre, aki azt adta, nem visszakövetelhető. Ha viszont a szerződés annak hibájából nem jön létre és teljesül, aki átvette a foglalót, úgy az a fél a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni az átadó félnek.

Sose feledjük azonban: foglalót kikötni - szemben az előleggel - kizárólag szerződésben lehet , azaz ehhez már igénybe kell venni jogi képviselő közreműködését! Tekintve, hogy az adásvételi szerződés - melynek biztosítékaként a foglaló szolgál - tulajdonjog változást eredményező szerződés, amely kizárólag ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel válik érvényessé.

Tárgyalásaink során tartsuk szem előtt azt is: ha kétszeresen is jár vissza a foglaló, az esetek nagy többségében - életszerűen és nyilvánvalóan - az eladótól nem feltétlenül várhatjuk az önkéntes teljesítést, azaz igényünket peres eljárás útján kényszerülhetünk érvényesíteni.

3. TEENDŐINK AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSE UTÁN

Ingatlan adásvételi szerződés kapcsán a következő - közigazgatási - eljárások szükségesek (amennyiben sikeres alkutárgyalásainkat követően megkötöttük a szerződést):

A.

Földhivatali eljárás

B.

Illetékhivatali eljárás

C.

Adóhatósági eljárás

melyek közül van, amely kérelemre indul (A), van, amely hivatalból (B), és amely hivatalból, ám bejelentési kötelezettség kapcsán (C) – nézzük kissé részletesebben, mire kell ügyelnünk!

A.

A földhivatali eljárás arra irányul, hogy bejegyezzék az új tulajdonos tulajdonjogát, és - ha van - az ingatlanon fennálló bejegyzett terhek törlését, a szerződés rendelkezései szerint, illetőleg - amennyiben kölcsönfelvétellel valósul meg az ügylet a tartozást biztosító jelzálogjog bejegyzésére.

Az eljárás kizárólag kérelemre indul meg, mely kérelmet a szerződéskötést követő 30 napon belül be kell nyújtani az erre rendszeresített nyomtatvánnyal és a szükséges mellékletekkel (szolgáltatási díj megfizetése mellett). De figyelem! Az eljárásban ún. ügyvédkényszer van, azaz csak jogi képviselő által ellenjegyzett kérelmet lehet benyújtani, aki gondoskodik a kérelem szabályszerű összeállításáról.

A kérelem nyomán a földhivatal meghozza bejegyző - amennyiben szükséges és lehetséges, úgy egyben törlő – határozatát. Ez a határozat, ha nem felel meg benyújtott kérelmünknek, megfellebbezhető. Ezért sose mulasszuk el megjegyezni, mikor vettük kézhez a határozatot, mert a fellebbezési határidő az azt követő naptól számít, elmulasztása viszont azzal jár, hogy a határozat jogerőssé válik!

Előfordulhat, hogy határozathozatal előtt a földhivatal valamely hiány pótlására szólít fel - ezesetben is ügyeljünk a határidőre! Elmulasztása esetén ugyanis kérelmünket el fogják utasítani. (Még ekkor sincs minden veszve: a kérelmet újra be lehet nyújtani, a hiány pótlásával együtt, újabb elbírálásra. De az idő közben múlik, és kölcsönfelvétel esetén ez, pl. a jelzálogjog bejegyzésének elmaradása miatt kínossá válhat. Ne feledjük: jelzálogjogot csak a már bejegyzett tulajdonos engedhet, és ki tudja, hogyan értékeli a kölcsönt nyújtó pénzintézet, mikor megkapja a határozatot, hogy elutasították a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmünket.)

Egyéb ügyeinkben is mindig tartsuk szem előtt a határidőt! Sose mulasszuk el felvésni a borítékra a dátumot, amikor átvettünk egy tértivevényes levelet!

B.

Az illetékhivatali eljárásban szabják ki a vagyonszerzési illetéket, amely azon okból fizetendő, hogy megszereztünk egy vagyontárgyat – esetünkben egy ingatlan tulajdonjogát.

Az illetékfizetési kötelezettség a tulajdonszerzéssel egyidejűleg áll be, ahhoz, hogy ténylegesen tulajdonjogot szerezzünk, ennek az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzése is szükséges. Az illetékfizetési kötelezettség a gyakorlatban csak azután esedékes, hogy megkaptuk a bejegyző határozatot.

Ezzel szemben alkalmazzák az illetékelőleg intézményét, azaz a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtását követően a földhivatal haladéktalanul továbbítja a szerződést az illetékhivatalnak, aki haladéktalanul kiszabja hivatalból az illetéket - illetékelőleg címén. Ezt ún. „fizetési meghagyás” formájában teszi, azaz a meghatározott vételár után számított mértékű illeték megfizetésére kötelezi a vevőt, meghatározott határidőn belül – amely előleg mértéke megegyezik a kiszabandó illeték mértékével.

A fizetési meghagyás kézhezvételével kapcsolatban is a legfontosabb a határidő! Ezen belül kell ellenőrizni, hogy megfelelően szabták-e ki az illetéket, mert amennyiben nem, úgy ezen határidőn belül kell ellentmondással élni, kérni a módosítást - amennyiben arra lehetőség van.

Legjellemzőbb eset, mikor egy éven belül adunk el és vásárolunk lakásingatlant. Ilyenkor a vagyonszerzési illetéket nem a megszerzett ingatlan értéke, hanem csupán a két érték közötti különbözet után kell megfizetni, és bár ezt jeleztük a vételi szerződésben (ez célszerű), az illetékhivatal mégsem alkalmazta ezt az illetékkedvezményt. Ilyenkor a határidőn belül be kell nyújtani ellentmondásunkat, becsatolva az eladási szerződést, kérve a korrekciót. Ne feledjük, ez az illetékkedvezmény akkor is megillet bennünket, ha előbb vásárolunk, aztán adunk el, a lényeg, hogy a két ügylet egy éven belül történjen.

A fizetési meghagyáson mindig szerepel az illetékes ügyintéző neve és a hivatal telefonszáma. Ne habozzunk telefonon megkeresni, és mindenre kiterjedően feltenni kérdéseinket!

C.

Az adóigazgatási eljárás voltaképp a bevalláson alapul, magánszemélyek esetében a személyi jövedelemadó törvény szabályai szerint, gazdálkodó szervezeteknél pedig az ÁFA törvény szabályai szerint.

Ezen szabályokat mindig az ügyletkötéskor kell aktuálisan áttekinteni – azok változékonyságára tekintettel, és különös figyelemmel az éppen hatályban lévő adókedvezményekre.

4. DÍJ-, ILLETÉK-, KÖLTSÉG- ÉS ADÓFIZETÉSI KÖTELEZETTSÉGEK INGATLAN ADÁSVÉTEL SORÁN

Az adásvételi ügylettel kapcsolatban felmerülő fizetési kötelezettségek:

• szolgáltatási díjak, az ingatlannyilvántartási eljárással kapcsolatban (tulajdoni lap másolat, tulajdonjog bejegyzés jelzálogjog bejegyzés, törlés kapcsán)

• ingatlanközvetítés díja

• ügyvédi munkadíj

• vagyonszerzési illeték

• személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség, ÁFA-fizetési kötelezettség (amennyiben ez szükséges)

Ezek aktuális mértékéről is mindig a szerződéskötéskor kell tájékozódni!

V. SPECIÁLIS ADÁSVÉTELEK

Számtalan olyan eset fordulhat elő, amikor az adásvételi szerződés kapcsán speciális szabályokat is figyelembe kell venni. A legjellemzőbb eset, ha az ingatlanra harmadik személynek elővásárlási joga van, mely alapulhat szerződésen, vagy törvénynél fogva.

Törvénynél fogva áll fenn elővásárlási joga közös tulajdon esetén - tehát amennyiben nem társasházi ingatlanról van szó - a tulajdonostársaknak. Ezesetben az adásvételi szerződést számukra meg kell küldeni, hogy élnek-e azon jogukkal, hogy a szerződésben foglalt feltételekkel maguk vásárolják meg az ingatlant, vagy lemondanak elővásárlási jogukról. Ez a szerződés érvénybe lépésének feltétele, tehát a vételárfizetés határidejét ehhez kell igazítani.

Bonyolultabb a helyzet termőföld ingatlan esetén - a termőföldről szóló törvény szerint ugyanis meghatározott körben illet meg elővásárlási jog harmadik személyeket, akik ilyen jogosultként nincsenek bejegyezve az ingatlannyilvántartásba (pl. helybenlakók, önkormányzat, stb.). Ezért a törvény úgy rendelkezik, hogy termőföld adásvétele esetén kérelmet kell intézni az önkormányzathoz, hogy függessze ki az erre vonatkozó szándéknyilatkozatot. Az önkormányzat 15 napos határidőt követően kiad egy igazolást, hogy semelyik, a törvénynél fogva erre jogosult nem jelentette be vételi szándékát, vagy tájékoztatja a feleket, hogy ki az, aki bejelentette, hogy azonos feltételekkel gyakorolni kívánja azt. Hogy erre az eljárásra szükség van-e, azt abból állapíthatjuk meg, hogy a tulajdoni lap másolaton az ingatlan besorolásaként a termőföld kategóriájába tartozó minősítés szerepel.

§ BÉRLET

Ingatlan bérleti szerződések megkötése során is van néhány szempont, amit érdemes szem előtt tartani, azon túlmenően, hogy meghatározzuk a bérleti díj összegét.

Bérleti szerződés megkötéséhez ugyan nem szükséges ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzés, ennek ellenére érdemes igénybe venni jogi képviselő közreműködését elkészítésekor, a bérbeadó biztonságának, a garanciák kidolgozásának érdekében. Általános tanács: a szomszédtól levetett bérleti szerződés-minta nem biztos hogy jó, de főleg nem biztos, hogy a mi helyzetünkre adoptálható, és valamennyi, számunkra fontos feltételt tartalmazza!

A bérleti szerződésnek is vannak kötelező törvényi elemei, ezek:

• az ingatlan adatai (célszerű az állapotát is körülírni)

• a felek adatai

• a bérlet időtartama (Határozott vagy határozatlan idejű? Ezzel kapcsolatban a

legfontosabb tudnivaló: a határozott idejű bérlet kizárólag akkor szűnik meg, ha a

bérlő elmulasztja a bérleti díj fizetését, a határozatlan idejű bérletnél viszont meg

kell határozni a felmondási időt és okokat!)

• bérleti díj összege, fizetésének módja és határideje

• birtokba adás ideje és módja (Itt figyeljünk az ingatlanban lévő ingóságokra is! Mi marad, mi nem, és ez hogyan befolyásolja a bérleti díjat?)

Vannak ezen túl célszerűen rendezendő kérdések:

• a közüzemi díjak fizetésének rendezése – ezzel kapcsolatban mindenképpen hasznos

„ kaució” kikötése! Azaz óvadékul elhelyezett összeg megkövetelése, ami akár az

elmulasztott díjfizetések költségét, akár az elmulasztott bérleti díjfizetést fedezi.

• az albérletbe adás lehetősége

• a felújítás-karbantartás költségviselésének illetve lehetőségei

• és még számtalan egyéb kérdés, amely az adott ingatlan sajátosságaiból fakadhat.

Sose feledjük el kikötni a szerződésben – ha abban bérbeadóként veszünk részt - a bérlő a bérleti jogviszony megszűnésekor nem tarthat igényt elhelyezésre!